Acheter un bien immobilier à Biarritz avec un notaire
L’achat immobilier est un engagement important, tant sur le plan financier que patrimonial.
Recourir à un notaire permet de sécuriser juridiquement l’opération, de vérifier la situation du bien et de chacune des parties, et d’anticiper les conséquences civiles et fiscales de votre acquisition.
À Biarritz et dans tout le Pays Basque, l’office de Maître Cyril Lacaze vous accompagne à chaque étape de votre projet d’achat, de la promesse de vente à la remise des clés.
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Les étapes de l’achat immobilier
1. Compromis (ou promesse) de vente
La première étape est en général la signature d’un avant-contrat.
Cet acte peut être établi sous seing privé ou en la forme authentique. Lorsque l’avant-contrat est reçu par notaire, celui-ci :
- vérifie l’identité et la capacité des parties ;
- précise les conditions de la vente (prix, conditions suspensives de financement, délai de réalisation, travaux, etc.) ;
- informe l’acquéreur non professionnel de son délai de rétractation de 10 jours pour les ventes de logements à usage d’habitation, délai qui court à compter du lendemain de la notification de l’acte.
Pendant ce délai, aucun versement ne peut, en principe, être exigé de l’acquéreur non professionnel, sauf exceptions prévues par la loi et encadrement strict des fonds séquestrés.
2. Obtention du financement
Si l’acquisition est réalisée avec un prêt, l’avant-contrat prévoit le plus souvent une condition suspensive de financement.
Le notaire :
- adapte les délais de signature à la durée d’obtention des offres de prêt ;
- coordonne les informations entre la banque, l’emprunteur et, le cas échéant, le notaire de la banque ;
- veille à ce que les garanties (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution) soient correctement prises en compte dans l’acte authentique et publiées lorsque nécessaire.
3. Signature de l’acte authentique
L’acte de vente définitif est obligatoirement reçu en la forme authentique pour pouvoir être publié à la publicité foncière et rendre le transfert de propriété opposable aux tiers.
Le jour de la signature :
- le notaire relit l’acte intégralement et recueille le consentement des parties ;
- il s’assure du paiement du prix (souvent transité via le compte de l’office) et de sa répartition (remboursement d’emprunts, mainlevées, etc.) ;
- après signature, il procède aux formalités de publicité foncière et au paiement des droits et taxes pour le compte de l’acquéreur.
Ce que vérifie le notaire
Avant la signature de l’acte authentique, le notaire procède à un ensemble de vérifications destinées à sécuriser l’opération.
Propriété du vendeur
Le notaire contrôle la chaîne de propriété :
- titre de propriété du vendeur (achat, donation, partage, succession…) ;
- identité des titulaires réels (propriété, usufruit, indivision, communauté, société…) ;
- éventuelles limitations (indivision, régime matrimonial, présence de mineurs ou majeurs protégés nécessitant des autorisations particulières).
Cela permet de s’assurer que le vendeur est bien habilité à céder le bien.
Situation hypothécaire
Le notaire interroge le service de publicité foncière pour obtenir un état hypothécaire du bien :
- inscriptions d’hypothèques ;
- privilèges, nantissements, saisies ;
- autres charges réelles grevant l’immeuble.
Il organise, le cas échéant, le remboursement des prêts et la radiation des inscriptions lors de la vente, afin que l’acquéreur soit garanti contre les créanciers dont la sûreté doit disparaître.
Urbanisme
Le notaire vérifie la situation du bien au regard des règles d’urbanisme :
- certificat d’urbanisme, zonage, servitudes d’utilité publique ;
- conformité ou non des constructions aux autorisations d’urbanisme délivrées (permis de construire, déclarations préalables, etc.) ;
- éventuelles procédures ou projets d’aménagement susceptibles d’affecter le bien.
Il gère également la purge des droits de préemption (droit de préemption urbain, préemption SAFER, etc.), lorsqu’ils sont susceptibles de s’appliquer.
Servitudes et charges
Le notaire examine :
- les servitudes grevant ou profitant au bien (droit de passage, vues, canalisation, servitudes conventionnelles ou légales) ;
- les charges de copropriété, le cas échéant : règlement de copropriété, état descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée générale, état des charges et impayés, fonds de travaux, documents techniques (diagnostic technique global, plan pluriannuel de travaux).
Cette analyse permet à l’acquéreur de connaître précisément les droits et obligations attachés au bien.
Les frais d’acquisition
Les « frais de notaire » recouvrent en réalité plusieurs types de sommes encaissées par le notaire pour le compte de différents bénéficiaires :
Droits de mutation à titre onéreux et taxes
Il s’agit des droits et taxes perçus au profit de l’État, du département, de la commune et, le cas échéant, de divers organismes. Le notaire est chargé de les calculer et de les reverser à l’administration.Émoluments du notaire
Les émoluments sont les rémunérations réglementées du notaire pour la réception de l’acte de vente et des actes accessoires (publicité foncière, formalités, etc.). Leur montant est fixé par le tarif en vigueur, sans liberté contractuelle sur la partie réglementée.Débours
Il s’agit des sommes avancées par le notaire pour votre compte : coût des documents d’urbanisme, géomètre, cadastre, états hypothécaires, formalités diverses, etc.
Le notaire est tenu de tenir sa comptabilité au jour le jour et de manipuler ces fonds dans le strict respect des règles professionnelles, sous contrôle régulier des instances notariales.
Documents nécessaires
Pour instruire votre dossier d’achat immobilier dans de bonnes conditions, le notaire vous demandera un certain nombre de pièces, notamment :
- vos pièces d’identité, situation matrimoniale (contrat de mariage, PACS, jugement de divorce le cas échéant) ;
- pour le vendeur : titre de propriété, derniers avis de taxe foncière, documents de copropriété (si le bien est en copropriété), diagnostics techniques ;
- informations relatives au financement (offres de prêt, coordonnées de la banque) ;
- pour les biens soumis à copropriété : coordonnées du syndic, montant des charges, état daté, documents techniques prévus par la réglementation.
→ Télécharger le Questionnaire Vendeur – Vente de Maison
→ Télécharger le Questionnaire Vendeur – Vente d’Appartement
→ Télécharger le Questionnaire Plus-value immobilière
→ Télécharger la Liste des Pièces à fournir – Vente
Vous envisagez d’acheter un appartement, une maison ou un terrain à Biarritz ou dans le Pays Basque ?
Vous souhaitez être accompagné pour comprendre les implications juridiques et fiscales de votre acquisition et sécuriser votre compromis ou votre acte de vente ?
L’office de Maître Cyril Lacaze vous reçoit sur rendez-vous pour :
- analyser votre projet d’achat ;
- vous conseiller sur la rédaction des conditions (prix, conditions suspensives, travaux, régime matrimonial, montage patrimonial) ;
- préparer et recevoir l’acte authentique, puis accomplir l’ensemble des formalités nécessaires à la publicité foncière.