Lorsque le bailleur (propriétaire) souhaite mettre fin au bail d’habitation, il doit respecter une procédure stricte. En France, la loi du 6 juillet 1989 encadre de manière détaillée les motifs et modalités de congé que peut délivrer un propriétaire à son locataire. Dans cet article, nous passerons en revue les principaux motifs légaux de congé, les délais et les formes obligatoires, ainsi que les limites et conséquences pour le locataire.
1. Le cadre légal
Qu’est-ce que le congé donné par le bailleur ?
Le congé est l’acte par lequel le bailleur manifeste sa volonté de ne pas renouveler le bail d’habitation à son échéance. Concrètement, cela signifie que le propriétaire informe officiellement son locataire qu’il devra quitter les lieux à la fin du bail en cours, sous réserve de respecter les règles légales.
Bail concerné
Le présent article se focalise sur le bail d’habitation (logement loué à titre de résidence principale). La loi du 6 juillet 1989 fixe les règles applicables pour la location vide ou meublée (pour la résidence principale), avec certaines particularités expliquées ci-après.
2. Les motifs de congé légaux
La loi encadre strictement les motifs de congé que le bailleur peut invoquer. En principe, le bailleur peut donner congé :
Pour vendre le logement
Le propriétaire peut signifier son intention de vendre le bien libre de toute occupation à la fin du bail.
Le locataire bénéficie d’un droit de préemption (exclusivement dans le cadre d’une location vide), c’est-à-dire qu’il peut acheter en priorité le logement à un prix et des conditions déterminés par le propriétaire.
Pour reprise du logement
Le bailleur souhaite occuper lui-même les lieux ou y loger un membre de sa famille (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint/partenaire).
L’intention doit être réelle et sérieuse. Le congé doit préciser l’identité du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien familial.
Pour motif légitime et sérieux :
Cette notion recouvre diverses situations :
- Défaut de paiement de loyers répétés (mais en pratique, l’expulsion est soumise à d’autres règles),
- Troubles de voisinage,
- Dégradations du logement,
- Tout autre manquement grave aux obligations contractuelles du locataire.
- Le bailleur doit être en mesure de justifier objectivement ce motif.
3. Les délais et formes du congé
Délai de préavis
Location vide :
- Le congé doit être donné au moins 6 mois avant l’échéance du bail.
- Exemple : Si le bail arrive à échéance le 31 décembre, le congé doit être notifié au plus tard le 30 juin.
Location meublée (pour la résidence principale) :
- Le congé doit être donné au moins 3 mois avant l’échéance du bail.
- Exemple : Si le bail arrive à échéance le 31 décembre, le congé doit être notifié au plus tard le 30 septembre.
Forme du congé
Le congé doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre émargement ou récépissé. Le propriétaire doit impérativement respecter cette forme solennelle pour éviter tout risque de nullité. Par ailleurs :
- Le congé doit mentionner le motif sur lequel il est fondé (vente, reprise, motif légitime et sérieux).
- Pour le congé pour vente en location vide : Le propriétaire doit indiquer le prix de vente et les conditions (ce qui déclenche le droit de préemption du locataire).
- Pour la reprise : Le propriétaire doit préciser l’identité du bénéficiaire de la reprise et la nature du lien qui l’unit au bailleur (ascendant, descendant, etc.).
4. Les obligations spécifiques liées au congé
Droit de préemption du locataire (vente)
Lorsque le bailleur donne congé pour vendre, le locataire d’un logement vide bénéficie d’un droit de priorité pour l’achat du bien. Les principales étapes :
Offre de vente dans le congé : Le bailleur doit préciser le prix et les conditions de vente. Ayant émis un congé pour vendre, le propriétaire ne plus plus modifier le prix de l’offre, se rétracter ni opter pour une vente du bien occupé.
Réponse du locataire : Il dispose de 2 mois pour accepter ou refuser. Le délai de préemption ne commencera à courir qu’à partir de six mois avant l’échéance du bail. En cas d’acceptation, si un prêt est nécessaire pour l’acquisition, un délai supplémentaire de 2 mois lui est octroyé pour finaliser le financement.
Transaction : Si le locataire se porte acquéreur, la vente s’effectue aux conditions fixées dans l’offre. S’il refuse ou ne répond pas, le bailleur est libre de vendre à un tiers. Si finalement le vendeur trouve un acquéreur des conditions plus favorables, le locataire bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire à ces conditions.
Motif réel et sérieux
Pour la reprise ou le motif légitime et sérieux, le bailleur doit être en mesure de prouver la sincérité de sa démarche. Un congé fictif, par exemple, serait susceptible d’entraîner des sanctions :
- Nullité du congé
- Dommages-intérêts : Au profit du locataire si le congé a été donné de mauvaise foi.
Congé et occupants protégés
Dans certains cas, la loi prévoit des restrictions ou des conditions particulières, notamment pour les locataires protégés :
- Locataire de moins de 65 ans : Le locataire est protégé s’il a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans à la date d’échéance et que le total des revenus des habitants du logement du locataire sont inférieurs à certains montants.
- Locataire de moins de 65 ans : Le locataire est protégé s’il a plus de 65 ans et si ses revenus sont inférieurs à certains montants.
- Locataire recevant une allocation de présence parentale : Le locataire est protégé s’il reçoit une allocation de présence parentale et si ses revenus sont inférieurs à certains montants.
Le congé à un locataire protégé est possible si le propriétaire propose, pendant la durée du préavis, une solution de relogement située à proximité du logement du locataire et correspondant à ses besoins et possibilités.
5. Conséquences pour le locataire et recours possibles
Préavis et fin de bail
Une fois le congé régulièrement délivré, le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail. Il reste tenu de payer son loyer et ses charges jusqu’à la date de fin de contrat.
Contestation du congé
Le locataire peut contester le congé devant le tribunal s’il estime :
- Que le motif invoqué est frauduleux ou inexistant.
- Que la forme n’a pas été respectée (absence de motif, délai insuffisant, notification irrégulière).
- Que le bailleur est soumis à des obligations spécifiques qu’il n’a pas respectées (protection d’un locataire vulnérable, etc.).
Si le tribunal donne raison au locataire, il peut alors annuler le congé, ce qui implique le renouvellement du bail et la poursuite du contrat.
6. Conseils pratiques pour sécuriser la procédure
Respecter scrupuleusement les délais : Envoyer le congé suffisamment tôt pour que le délai de 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée) soit respecté.
Utiliser une forme correcte de notification : Lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé.
Rédiger un congé clair et précis : Indiquer le motif de manière détaillée (vente, reprise, motif légitime et sérieux), y compris le prix en cas de vente et l’identité de la personne qui va occuper les lieux en cas de reprise.
Conserver les preuves : Des preuves de la réalité du motif (exemple : documents montrant la volonté réelle du bailleur ou de sa famille d’occuper le logement, justificatifs de la mise en vente, etc.).
Anticiper les spécificités : Vérifier si le locataire bénéficie de mesures de protection particulières (âge, ressources).
7. Conclusion
Le congé donné par le bailleur est encadré de manière très stricte, afin de protéger les droits du locataire et de garantir un équilibre dans les relations locatives. Pour mettre fin au bail à son échéance, le propriétaire doit :
Justifier d’un motif légal (vente, reprise, motif légitime et sérieux).
Respecter un délai de préavis (6 mois pour la location vide, 3 mois pour la location meublée).
Notifier le congé selon les formes imposées (lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé).
Un congé mal rédigé ou mal motivé peut être invalidé par le juge et conduire à la poursuite forcée du bail.
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