Après un décès, les héritiers pensent souvent qu’ils doivent attendre que la succession soit entièrement réglée avant de pouvoir vendre une maison ou un appartement appartenant au défunt.
Ce n’est pas nécessairement le cas.
Un bien immobilier peut être vendu avant le règlement définitif de la succession, dès lors que les héritiers sont identifiés, que leurs droits sont établis et que les conditions nécessaires à la vente sont réunies.
La situation peut toutefois se compliquer lorsqu’un héritier refuse de vendre, lorsque le conjoint survivant dispose de droits particuliers sur le logement ou encore lorsqu’un héritier est mineur ou fait l’objet d’une mesure de protection.
Voici les principales règles à connaître.
1. Peut-on vendre une maison avant que la succession soit terminée ?
Oui. Il n’est pas nécessaire d’attendre le partage définitif de la succession pour vendre un bien immobilier dépendant de celle-ci.
Le règlement d’une succession comporte plusieurs étapes : identification des héritiers, détermination de leurs droits, établissement de l’actif et du passif, formalités fiscales et, le cas échéant, partage.
La vente d’un bien immobilier peut intervenir au cours de ces opérations.
Elle suppose néanmoins que le notaire puisse déterminer avec certitude qui sont les propriétaires du bien et quels sont leurs droits.
La vente du bien et le règlement de la succession sont donc deux opérations liées, mais la première ne nécessite pas toujours que la seconde soit entièrement achevée.
2. À qui appartient le bien immobilier après le décès ?
Lorsqu’un défunt laisse plusieurs héritiers, ses biens peuvent se retrouver en indivision successorale.
Chaque héritier détient alors une quote-part de l’ensemble.
Cela ne signifie pas qu’un héritier possède une partie déterminée de la maison. Chacun dispose de droits sur l’ensemble du bien, à proportion de sa quote-part.
Cette indivision peut notamment prendre fin :
par la vente du bien ;
par son attribution à l’un des héritiers lors du partage ;
par le rachat des droits des autres héritiers par l’un d’entre eux.
La situation est différente lorsque certains héritiers disposent de droits en usufruit et d’autres en nue-propriété. La vente doit alors tenir compte des droits de chacun.
3. Faut-il l’accord de tous les héritiers pour vendre ?
En principe, oui
La vente d’un immeuble indivis constitue un acte de disposition. En principe, tous les indivisaires doivent consentir à la vente.
Si quatre enfants héritent ensemble d’une maison et souhaitent la vendre, ils devront donc tous consentir à l’opération.
Ils pourront intervenir directement à l’acte ou, lorsque cela est possible, être représentés au moyen d’une procuration.
Cette unanimité constitue la situation la plus simple : le bien peut être vendu pendant le règlement de la succession sans attendre un partage préalable.
Que devient le prix après la vente ?
La maison ou l’appartement est remplacé, dans les opérations successorales, par son prix de vente.
Selon la situation, les fonds peuvent notamment servir au règlement des dettes ou des droits de succession avant que le solde ne soit réparti entre les ayants droit conformément à leurs droits.
Vendre le bien ne signifie donc pas que la succession est terminée.
4. Un héritier peut-il empêcher la vente de la maison ?
Oui. En présence d’une indivision, un héritier peut en principe refuser une vente amiable du bien.
Les raisons peuvent être nombreuses : attachement à la maison familiale, désaccord sur le prix, volonté d’occuper le logement ou conflit entre les héritiers.
Un refus ne signifie toutefois pas nécessairement que la situation restera définitivement bloquée.
Rechercher d’abord une solution amiable
Plusieurs solutions peuvent être envisagées :
l’un des héritiers rachète les droits des autres ;
les héritiers conviennent de différer la vente ;
un accord est trouvé sur les conditions d’occupation du logement ;
une convention d’indivision organise temporairement la gestion du bien.
Dans de nombreuses successions, une solution amiable permet d’éviter une procédure judiciaire.
5. Peut-on vendre avec l’accord des héritiers représentant les deux tiers des droits ?
Il existe une procédure permettant, dans certaines situations, d’envisager la vente malgré l’opposition d’un indivisaire.
Attention toutefois : détenir les deux tiers des droits indivis ne permet pas de vendre directement le bien.
Lorsque le ou les indivisaires souhaitant vendre détiennent au moins deux tiers des droits indivis, ils peuvent exprimer leur intention de vendre devant un notaire.
Le notaire fait ensuite signifier cette intention aux autres indivisaires. En cas d’opposition ou d’absence de réponse dans le délai prévu par la loi, le tribunal judiciaire peut être saisi.
Le juge apprécie notamment si la vente porte une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. S’il l’autorise, la vente intervient selon la procédure prévue par la loi.
Cette procédure, prévue notamment par l’article 815-5-1 du Code civil, est encadrée et comporte certaines exceptions.
La règle des deux tiers n’est donc pas une majorité permettant de vendre seul : elle permet d’engager, sous certaines conditions, une procédure pouvant aboutir à une vente autorisée par le tribunal.
6. Un héritier peut-il vendre uniquement sa part ?
Un héritier peut, sous certaines conditions, céder ses droits indivis sans vendre l’ensemble de la maison.
Cette opération doit être distinguée de la vente du bien lui-même : l’acquéreur de la quote-part devient à son tour indivisaire.
Lorsque les droits sont cédés à une personne extérieure à l’indivision, les autres indivisaires disposent en outre d’un droit de préemption dans les conditions prévues par la loi.
En pratique, l’achat d’une simple quote-part indivise est souvent peu attractif pour un acquéreur extérieur. Cette solution est davantage utilisée lorsqu’un cohéritier souhaite devenir seul propriétaire du bien.
7. Peut-on vendre si le conjoint survivant habite dans la maison ?
La présence d’un conjoint survivant nécessite une attention particulière.
Selon la situation familiale, le régime matrimonial, les dispositions prises par le défunt et les choix successoraux du conjoint, celui-ci peut notamment disposer :
de droits de propriété ;
d’un usufruit ;
de droits spécifiques sur le logement ;
de la possibilité de demander l’attribution préférentielle du logement lors du partage.
Il ne suffit donc pas de déterminer qui sont les enfants héritiers pour savoir si la maison peut être vendue.
Les droits du conjoint survivant doivent être examinés avant toute mise en vente du logement familial.
8. Que se passe-t-il si un héritier est mineur ou majeur protégé ?
La présence d’un héritier mineur ou faisant l’objet d’une mesure de protection ne rend pas nécessairement la vente impossible, mais elle peut imposer des formalités supplémentaires.
Selon la situation, l’héritier devra être représenté ou assisté et une autorisation préalable pourra être nécessaire pour réaliser l’acte de disposition.
Il est donc important d’identifier cette difficulté avant la signature d’une promesse de vente, afin de déterminer les formalités et délais nécessaires.
9. Peut-on signer une promesse de vente avant le règlement de la succession ?
C’est possible dans certaines situations, mais il convient d’être prudent.
Avant de signer un compromis portant sur un bien dépendant d’une succession, il faut notamment vérifier :
l’identité de tous les ayants droit ;
les droits respectifs de chacun ;
l’existence éventuelle d’un testament ou d’une donation entre époux ;
les droits du conjoint survivant ;
l’existence éventuelle d’un usufruit et d’une nue-propriété ;
la capacité de chacun à consentir à la vente ;
les éventuelles autorisations nécessaires.
Il est donc recommandé de contacter le notaire chargé de la succession avant de s’engager avec un acquéreur.
Cela permet d’organiser la vente en tenant compte de l’état d’avancement du dossier successoral et d’éviter de découvrir tardivement un obstacle à la signature.
10. Faut-il attendre l’attestation immobilière pour vendre ?
Après le décès, le changement de propriétaire d’un immeuble doit faire l’objet des formalités de publicité foncière nécessaires.
Le notaire établit les actes permettant d’assurer la continuité du titre de propriété entre le défunt, ses ayants droit et, en cas de vente, l’acquéreur.
La manière dont ces formalités sont organisées dépend cependant de la situation et de l’enchaînement des opérations.
L’existence d’une succession en cours n’interdit donc pas, à elle seule, la préparation d’une vente immobilière.
11. Où va l’argent de la vente ?
Lors de la signature de l’acte authentique, le prix est versé dans le cadre de la comptabilité notariale.
Cela ne signifie pas nécessairement que chaque héritier recevra immédiatement sa quote-part.
Le règlement peut nécessiter de tenir compte notamment :
des dettes de la succession ;
des droits de succession ;
des droits respectifs des héritiers ;
d’éventuelles créances entre les héritiers et la succession ;
des autres opérations nécessaires au règlement ou au partage.
Le prix de vente s’intègre donc au règlement global de la succession.
12. Peut-on vendre la maison pour payer les droits de succession ?
Oui. La vente d’un bien immobilier peut permettre de dégager les liquidités nécessaires au paiement des droits de succession.
Cette situation est fréquente lorsqu’une succession comprend un patrimoine immobilier important mais peu de liquidités disponibles.
Il faut néanmoins tenir compte des délais fiscaux applicables à la déclaration de succession et au paiement des droits. La mise en vente du bien ne suspend pas automatiquement ces délais.
Lorsqu’une vente est nécessaire pour financer les droits de succession, il est donc préférable de l’anticiper suffisamment tôt.
13. Les vérifications à effectuer avant de mettre le bien en vente
Avant de commercialiser un bien immobilier dépendant d’une succession, il est utile de vérifier :
que tous les héritiers ont été identifiés ;
que leurs droits sont déterminés ;
que chacun consent à la vente ou qu’une procédure particulière est envisageable ;
les droits éventuels du conjoint survivant ;
l’existence d’un usufruit ou d’une nue-propriété ;
la présence éventuelle d’un héritier mineur ou protégé ;
l’état des formalités immobilières nécessaires à la vente.
Ces vérifications permettent d’éviter qu’une difficulté successorale ne soit découverte alors qu’un acquéreur a déjà été trouvé.
14. Anticiper sa succession pour faciliter la transmission du bien
Certaines difficultés rencontrées après un décès peuvent être anticipées.
Selon la situation familiale et patrimoniale, plusieurs outils peuvent notamment être étudiés.
Le testament permet d’organiser la transmission de son patrimoine dans les limites prévues par la loi.
La donation entre époux permet d’aménager les droits du conjoint survivant.
La donation-partage permet d’organiser de son vivant la transmission et la répartition de certains biens entre ses héritiers.
Le mandat à effet posthume, lorsque les conditions légales sont réunies, permet d’organiser la gestion de tout ou partie de la succession après le décès.
Le choix dépend de la composition de la famille, du patrimoine et des objectifs recherchés.
Conclusion
La vente d’un bien immobilier après un décès est souvent possible sans attendre le règlement définitif de la succession. L’essentiel est d’identifier les héritiers, de déterminer précisément les droits de chacun et d’anticiper les éventuelles difficultés avant de s’engager avec un acquéreur.
À Biarritz, Anglet, Bayonne et plus largement au Pays basque, une maison ou un appartement dépendant d’une succession peut être mis en vente alors même que toutes les opérations successorales ne sont pas encore terminées.
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