Extension réalisée sans déclaration préalable, garage transformé en pièce habitable, véranda non déclarée, combles aménagés ou travaux différents de ceux autorisés par le permis de construire : les travaux non déclarés sont régulièrement découverts à l’occasion de la vente d’une maison ou d’un appartement.

Une question se pose alors : peut-on vendre ou acheter un bien immobilier comportant des travaux non déclarés ?

La réponse est en principe oui. Une irrégularité d’urbanisme n’empêche pas, à elle seule, la vente du bien.

Elle ne doit toutefois pas être négligée. Selon la nature et l’ancienneté des travaux, elle peut entraîner des sanctions, une obligation de mise en conformité, des difficultés pour obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme ou encore compliquer une future revente.

Avant de signer un compromis, il est donc essentiel d’identifier précisément les travaux concernés et leur situation administrative.

1. Peut-on vendre une maison avec des travaux non déclarés ?

Oui. La présence de travaux réalisés sans autorisation d’urbanisme n’interdit pas automatiquement la vente.

L’acquéreur peut donc devenir propriétaire d’un bien comportant une irrégularité administrative. Mais il convient de déterminer avant la vente :

quels travaux ont été réalisés ;
à quelle date ils ont été achevés ;
quelle autorisation était nécessaire ;
si une autorisation avait été obtenue et si les travaux lui sont conformes ;
si une régularisation est aujourd’hui possible ;
si une procédure administrative ou judiciaire est en cours.

La véritable question n’est donc pas seulement de savoir si le bien peut être vendu, mais dans quelles conditions la transaction peut être réalisée en connaissance de cause.

2. Quels travaux peuvent poser problème lors d’une vente ?

Deux situations principales doivent être distinguées.

Les travaux réalisés sans autorisation

Il s’agit des travaux pour lesquels une déclaration préalable ou un permis de construire était nécessaire mais qui ont été réalisés sans cette formalité.

Peuvent notamment être concernés, selon leurs caractéristiques :

une extension de maison ;
une véranda ;
la transformation d’un garage ;
l’aménagement de combles ;
la création d’une surface supplémentaire ;
certaines modifications de façade ;
un changement de destination.

Les travaux non conformes à l’autorisation obtenue

Une autorisation a parfois été délivrée, mais les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas aux plans autorisés : extension plus importante, implantation différente, ouvertures modifiées, affectation différente des locaux…

Il ne suffit donc pas toujours de retrouver un ancien permis de construire : il faut vérifier que la construction existante correspond réellement à ce qui avait été autorisé.

3. Quels sont les risques liés à des travaux non déclarés ?

Le Code de l’urbanisme prévoit différentes conséquences lorsqu’une construction ou des travaux ont été réalisés sans respecter les autorisations nécessaires.

Des sanctions pénales

La réalisation de travaux sans l’autorisation requise, ou en méconnaissance de celle-ci, constitue une infraction au Code de l’urbanisme.

L’article L. 480-4 prévoit notamment une amende pouvant, selon les situations, atteindre 6 000 € par mètre carré de surface concernée ou 300 000 € dans les autres cas.

L’action pénale se prescrit en principe par six ans à compter de l’achèvement des travaux.

Une mise en conformité ou une démolition

Une irrégularité peut également conduire à une mise en conformité, voire, dans certaines hypothèses, à la démolition de l’ouvrage.

La commune ou l’établissement public compétent peut notamment saisir le tribunal judiciaire afin de demander la démolition ou la mise en conformité d’une construction irrégulière.

Cette action se prescrit en principe par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

4. Travaux non déclarés depuis plus de 10 ans : sont-ils automatiquement régularisés ?

Non. Le simple écoulement du temps ne signifie pas que les travaux sont automatiquement régularisés.

C’est une distinction essentielle.

Plusieurs délais existent en droit de l’urbanisme et ils n’ont pas les mêmes effets. L’expiration d’un délai de poursuite ne signifie donc pas nécessairement que la construction dispose désormais d’une autorisation administrative.

L’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme prévoit toutefois que, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, une nouvelle autorisation d’urbanisme ne peut, en principe, être refusée en raison de l’irrégularité initiale.

Mais cette règle comporte plusieurs exceptions, notamment lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire alors qu’un permis était nécessaire.

L’ancienneté des travaux et la nature de l’autorisation qui aurait dû être obtenue sont donc déterminantes.

6. Quels sont les risques pour l’acquéreur ?

L’acquéreur n’est pas automatiquement responsable des travaux réalisés par le précédent propriétaire. Il acquiert néanmoins le bien avec sa situation matérielle et administrative.

L’irrégularité peut alors avoir plusieurs conséquences.

Des difficultés pour de futurs travaux

Un projet d’extension, de piscine ou de modification du bâtiment peut conduire l’administration à examiner la construction existante.

Une irrégularité ancienne peut alors compliquer l’obtention d’une nouvelle autorisation.

Une impossibilité de reconstruire à l’identique

Dans certaines situations, une construction irrégulière détruite par un incendie ou un autre sinistre ne pourra pas nécessairement être reconstruite à l’identique, notamment lorsque les règles d’urbanisme ont évolué.

Des difficultés lors de la revente

Une irrégularité qui n’a pas été traitée lors d’une première vente peut réapparaître lors de la suivante.

Le futur acquéreur pourra à son tour demander les autorisations correspondant aux extensions ou transformations constatées.

Le problème est alors simplement reporté dans le temps.

7. Les travaux non déclarés peuvent-ils constituer un vice caché ?

Dans certaines circonstances, oui.

Une irrégularité d’urbanisme peut constituer un vice caché lorsqu’elle affecte suffisamment l’usage ou la valeur du bien : impossibilité de régulariser, risque affectant une partie importante de la construction ou impossibilité de reconstruire à l’identique après un sinistre, par exemple.

La situation est différente lorsque l’acquéreur a été clairement informé avant la vente de l’irrégularité et de ses conséquences.

C’est pourquoi la question doit idéalement être traitée dès l’avant-contrat.

8. Le vendeur doit-il informer l’acquéreur ?

Le vendeur qui connaît une irrégularité susceptible d’être déterminante pour l’acquéreur doit l’en informer.

Cette information peut notamment concerner :

l’absence d’autorisation pour certains travaux ;
la non-conformité des travaux à l’autorisation obtenue ;
un refus antérieur de régularisation ;
une mise en demeure de la mairie ;
un procès-verbal d’infraction ;
une procédure de mise en conformité ou de démolition.

Dissimuler volontairement une irrégularité connue peut exposer le vendeur à une contestation ultérieure, notamment sur le terrain de l’obligation d’information, des vices cachés ou, selon les circonstances, du dol.

9. Peut-on régulariser des travaux avant de vendre ?

Oui, lorsque les règles d’urbanisme actuellement applicables le permettent.

Une demande d’autorisation peut être déposée afin de régulariser des travaux déjà réalisés.

Mais la régularisation n’est pas automatique : l’administration examine la demande au regard des règles d’urbanisme applicables.

Des travaux qui auraient pu être autorisés lors de leur réalisation peuvent donc parfois ne plus être compatibles avec les règles actuelles.

10. Faut-il obligatoirement régulariser avant la vente ?

Pas nécessairement. La solution dépend de la nature de l’irrégularité, de son ancienneté et du projet de l’acquéreur.

Trois solutions peuvent notamment être envisagées.

Régulariser avant la vente

Lorsque cela est possible, le vendeur peut déposer une déclaration préalable ou une demande de permis avant la signature définitive.

Prévoir une condition dans la promesse de vente

La vente peut être subordonnée à l’obtention d’une autorisation de régularisation. Les conséquences d’un éventuel refus doivent alors être prévues dans l’avant-contrat.

Acheter en connaissance de l’irrégularité

L’acquéreur peut également décider d’acheter malgré l’irrégularité identifiée.

La situation doit alors être précisément exposée dans l’acte. Selon les circonstances, le risque ou le coût d’une éventuelle régularisation peut également être pris en compte dans la négociation.

11. Quels documents vérifier avant la vente ?

En présence d’une extension ou d’une transformation du bien, il est utile de rechercher :

le permis de construire initial et ses éventuels modificatifs ;
les déclarations préalables ;
les plans déposés en mairie ;
les décisions de non-opposition ;
les documents relatifs à l’achèvement et à la conformité des travaux ;
les éventuels courriers de la mairie ;
en copropriété, les autorisations de l’assemblée générale lorsqu’elles étaient nécessaires.

Ces documents doivent être comparés à la réalité du bien.

L’existence d’une autorisation ancienne ne signifie pas nécessairement que toutes les transformations visibles aujourd’hui ont été autorisées.

12. Que faire lorsqu’on découvre des travaux non déclarés ?

Il est préférable de traiter la difficulté avant la signature du compromis.

Il convient d’abord d’identifier précisément les travaux et leur date approximative d’achèvement, puis de rechercher les autorisations disponibles.

Selon la situation, différentes solutions peuvent ensuite être étudiées : régularisation préalable, condition suspensive, information particulière de l’acquéreur ou adaptation des conditions de la vente.

Une petite véranda ancienne, une extension importante réalisée sans permis et un garage transformé en logement ne présentent évidemment pas les mêmes enjeux.

Ces problématiques sont fréquentes sur le marché immobilier du Pays basque, où de nombreuses maisons ont été agrandies ou transformées au fil du temps.

À Biarritz, Anglet, Bayonne, Bidart et dans les communes environnantes, une vente peut ainsi révéler une ancienne extension, une véranda, des combles aménagés, un garage transformé, une terrasse modifiée ou des ouvertures dont les autorisations ne sont plus immédiatement disponibles.

Selon la localisation du bien, peuvent également s’ajouter des contraintes particulières liées aux documents d’urbanisme, à la protection architecturale ou patrimoniale, aux risques naturels ou aux règles applicables dans les communes littorales.

Pour un propriétaire qui envisage de vendre un bien à Biarritz ou au Pays basque, il est donc préférable d’aborder ces questions suffisamment tôt, idéalement avant la signature du compromis.

Conclusion

Des travaux non déclarés n’empêchent pas nécessairement la vente d’un bien immobilier, mais ils ne doivent pas être ignorés.

Avant de vendre ou d’acheter, il est essentiel d’identifier les travaux concernés, leur ancienneté, les autorisations obtenues et les possibilités éventuelles de régularisation. Une construction ancienne ne doit notamment pas être considérée comme automatiquement régularisée par le seul écoulement du temps.

À Biarritz et au Pays basque, lorsque des travaux ou une extension soulèvent une interrogation avant une vente, leur examen suffisamment en amont permet d’anticiper les difficultés et d’adapter le compromis et l’acte de vente à la situation réelle du bien.

05 36 73 02 12
www.lacaze-cyril-biarritz.notaires.fr
cyril.lacaze@notaires.fr